Häufige Fragen zum Immobilien- und Baurecht

1. Was ist die VOB/B?
2. Was ist die HOAI?
3. Welche Vorteile hat ein Beweissicherungsverfahren?
4. Kann ein Grundstücksverkäufer Mängelrechte ausschließen?
5. Was mache ich bei Mängeln?
6. Wie muss eine Mängelrüge aussehen?
7. Wann verjährt eine Forderung auf Zahlung von Werklohn?
8. Wie lange sind Gewährleistungsfristen?
9. Was ist eine Baugenehmigung?
10. Was ist im Baugenehmigungsverfahren zu beachten?
11. Haben die Nachbarn auch Rechte im Baugenehmigungsverfahren?
12. Was ist ein Bebauungsplan?
13. Was ist der Unterschied zwischen privatem und öffentlichen Baurecht?
14. Was ist eine Bauvoranfrage?
15. Was ist eine Nutzungsuntersagung?

Was ist die VOB/B?

Die VOB ist die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen. Sie ist in mehrere Teile aufgeteilt. Teil B (daher die Bezeichnung VOB/B) regelt die Allgemeinen Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen. Es handelt sich somit um allgemeine Geschäftsbedingungen für Bauverträge. Damit sie zur Anwendung kommt, muss die VOB/B vertraglich vereinbart werden, was in der Praxis häufig vorkommt.Grund ist die Tatsache, dass die VOB/B die recht spezielle Materie des Baurechts genau regelt. Aufgabe der VOB/B ist es, ein ausgewogenes Verhältnis zwischen dem Bauherrn und dem Bauunternehmer herzustellen.

Was ist die HOAI?

Die HOAI ist die Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen und gilt für alle erbrachten Architekten- und Ingenieurleistungen im Bereich der Architektur, Bauwesen und Stadtplanung. 

Welche Vorteile hat ein Beweissicherungsverfahren?

Oft besteht das Bedürfnis, das Vorhandensein von Mängeln schnell nachweisbar zu sichern, weil die Gefahr besteht, dass sie, durch welche Umstände auch immer, nach gewisser Zeit nicht mehr nachweisbar oder verjährt sind Meist werden selbständige Beweisverfahren eingeleitet, um festzustellen, ob und wenn ja in welchem Ausmaß Mängel vorliegen, was die Ursache der Mängel ist, wie hoch schätzungsweise die Mängelbeseitigungskosten ausfallen, etc.

Der zulässige Antrag auf Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens beim zuständigen Gericht bewirkt, dass das Gericht einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit der Begutachtung der Mängel beauftragt. Sobald das Gutachten vorliegt, erledigen sich oft weitere Streitigkeiten. Der Vorteil eines selbstständigen Beweisverfahrens besteht somit oftmals darin, dass schneller und kostengünstiger Fortschritte in der Sache gemacht werden können. Wurden durch den Gutachter im selbst. Beweisverfahren Mängel festgestellt und die Gegenseite zeigt sich weiter uneinsichtig, muss in einem Folgeprozess (Klageverfahren) kein weiteres Gutachten eingeholt werden, sondern das bereits vorliegende wird zum Gegenstand des Folgeprozesses gemacht, was die Fortführung des Verfahrens beschleunigt.

Kann ein Grundstücksverkäufer Mängelrechte ausschließen?

In Grundstückskaufverträgen werden die Mängelrechte regelmäßig ausgeschlossen. Dies ist grundsätzlich möglich, allerdings sind hier ein paar rechtliche Besonderheiten und Ausnahmen zu beachten. Verkäufer oder Käufer sollten sich in einem solchen Fall umfassend beraten lassen.

Was mache ich bei Mängeln?

Ist die vertraglich geschuldete Leistung mangelhaft, muss zunächst der Mangel angezeigt werden. Dies sollte am besten schriftlich erfolgen und nachweislich dokumentiert werden.  Grundsätzlich stehen dem Besteller die Mängelrechte nach § 634 BGB zu. Ob die Voraussetzungen jeweils vorliegen, muss im Einzelfall geprüft werden. In der Regel wird jedoch der Unternehmer zur Nachbesserung unter Fristsetzung aufgefordert. Ob dies im Einzelfall der praktikabelste Weg ist, muss je nach Sachlage entschieden werden.

Wie muss eine Mängelrüge aussehen?

Die Mängelrüge sollte genau die Symptome, also die Erscheinungsform der Mängel bezeichnen. Die Bezeichnung der wirklichen Ursache des Mangels ist ebenso wenig erforderlich wie fachliche Ausführungen zu den vorliegenden Mängeln. Der Auftragnehmer sollte eindeutig zur Mängelbeseitigung binnen einer Frist von ca. 2 Wochen aufgefordert werden, beachten Sie hierzu jedoch obige Ausführungen unter „Was mache ich bei Mängeln“. Der Zugang der Mängelanzeige sollte nachweisbar sein; am sichersten ist eine Übersendung per Einschreiben/Rückschein.

Wann verjährt eine Forderung auf Zahlung von Werklohn?

Grundsätzlich 3 Jahre ab dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch auf Zahlung des Werklohns entstanden ist. Doch auch hier gibt es Besonderheiten im Einzelfall zu beachten. Bei vorzeitiger Beendigung von Verträgen ist die Ermittlung des Verjährungsbeginns im Einzelfall festzustellen.Grundsätzlich gilt bei Verjährungsthemen sich nicht unnötig Zeit zu lassen und eine mögliche Verjährung in Kauf zu  nehmen. Wenden Sie sich rechtzeitig an entsprechende fachkundige Personen bzw. lassen Sie sich anwaltlich beraten.

Wie lange sind Gewährleistungsfristen?

Die Gewährleitungsfrist für Werkmängel beträgt bei einem Werk, dessen Erfolg in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache oder in der Erbringung von Planungs- und Überwachungsleistungen besteht, zwei Jahre (§ 634a Abs.1 Nr.1 BGB).

Bei einem Bauwerk beträgt die Gewährleistungsfrist fünf Jahre, genauso wie bei einem Werk, dessen Erfolg in der Erbringung von Planungs- und Überwachungsleistungen für ein Bauwerk besteht (§ 634a Abs.1 Nr.2 BGB).

In allen Übrigen Fällen beträgt die Gewährleistungsfrist drei Jahre (§ 634a Abs.1 Nr.3 BGB). 
Nach Ablauf der Fristen können die Ansprüche verjährt sein. Eine Mängelrüge führt regelmäßig nicht zur Hemmung der Verjährung, es ist vielmehr eine verjährungshemmende Maßnahme zu ergreifen (bspw. Klageerhebung). Auch hier gilt: holen Sie sich frühzeitig fachkundigen Rat.

Was ist eine Baugenehmigung?

Die Baugenehmigung ist ein Verwaltungsakt, auf den der Bürger (in diesem Fall der Bauherr) einen Anspruch hat, wenn dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Verfahren zu prüfen sind (§ 72 Abs.1 SächsBO). Die Baugenehmigung muss von der Behörde schriftlich erteilt werden und kann u.a. mit Auflagen und Bedingungen versehen sein. Weiterhin wird die Baugenehmigung unbeschadet der Rechte Dritter erteilt, was konkret bedeutet, dass die Behörde private Rechte (bspw. von Nachbarn) in der Regel nicht prüft.

Was ist im Baugenehmigungsverfahren zu beachten?

Das Baugenehmigungsverfahren ist ein Antragsverfahren, d.h. es wird eingeleitet durch die Abgabe eines Bauantrages bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde durch einen Vorlageberechtigten.

Der Bauantrag muss vollständig sein, d.h. er muss alle im Baugenehmigungsverfahren vorzulegenden Dokumente beinhalten, vor allem die Baupläne, aber auch weitere sich aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften für das konkrete Verfahren notwendige Nachweise wie z.B. einen Brandschutznachweis.

Haben die Nachbarn auch Rechte im Baugenehmigungsverfahren?

Unter "Drittschutz" werden im Baurecht alle Ver- und Gebote zusammengefasst, die gewährleisten sollen, dass die bauliche Nutzung eines Grundstücks nicht in unzumutbarer Weise beeinträchtigt wird.

Von einer Baumaßnahme eines einzelnen ist stets auch das städtebauliche Umfeld betroffen. Die reine Betroffenheit bedeutet aber nicht zugleich, dass der Beeinträchtigte diese nicht bis zu einem gewissen Grad hinnehmen muss. Es besteht eine Wechselwirkung zwischen den Grenzen des Bauherrn und der Nachbarn.

Um das Maß der Zumutbarkeit zu bestimmen, ist im Einzelfall eine baurechtliche Norm dahingehend zu untersuchen, ob sie als subjektiv-öffentliche Norm den Nachbarn schützen will (d.h. ob der Nachbar in seinen subjektiv öffentlichen Rechten verletzt ist). Dies ist der Fall, wenn die Vorschrift den einzelnen aus der Masse aller denkbar Betroffenen heraushebt und in individualisierter und qualifizierter Weise dessen Schutz bezweckt (vgl. den sog. "Schweinemästerfall, BVerwGE NJW 1978, 62). Es hat also eine Abgrenzung des Personenkreises und einer Feststellung der rechtlichen Schutzwürdigkeit zu erfolgen.

Was ist ein Bebauungsplan?

Aus dem Flächennutzungsplan, der die erwünschte und erwartete Entwicklung des gesamten Gemeindegebietes in den Grundzügen darstellt, kann die Gemeinde einzelne Teile herausgreifen und verbindliche Festsetzungen treffen, § 8 Abs. 1 S. 1 BauGB.

Der Bebauungsplan gibt vor, wie eine bauliche Nutzung auf den entsprechend vom Bebauungsplan umfassten  Grundstücken aussehen darf. Je nach dem Planungswunsch der Gemeinde können die Bestimmungen sehr detailliert (z.B. Farbe der Dachziegel) oder nur allgemeiner Natur (z.B. Baufenster, also die Fläche, die innerhalb eines Grundstückes bebaut werden darf) sein. Das Baugesetzbuch kennt verschiedene Arten von Bebauungsplänen:

• der qualifizierte Bebauungsplan (§ 30 Abs.1 BauGB)
• der vorhabenbezogene Bebauungsplan (§ 30 Abs.2 BauGB)
• der einfache Bebauungsplan, der die Voraussetzungen des § 30 Abs. 1 BauGB nicht erfüllt (§ 30 Abs.3 BauGB)

Was ist der Unterschied zwischen privatem und öffentlichen Baurecht?

Das private Baurecht ist in den §§ 903 ff. BGB geregelt. Es umfasst
die zivilrechtlichen Ansprüche benachbarter Grundstückseigentümer zur Abwehr unzumutbarer Einwirkungen untereinander sowie die Ordnung der zivilrechtlichen Rechtsverhältnisse aller am Bau und der Unterhaltung einer baulichen Anlage Beteiligten. Ziel ist die gütliche Ordnung der vertraglichen Beziehungen während des Baus und darüber hinaus der Nachbarn untereinander.

Dagegen regelt das öffentliche Baurecht die Bodenordnung und die Abwehr von Gefahren, die von baulichen Anlagen ausgehen. Hierzu gehören alle Vorschriften, die die Zulässigkeit und Grenzen einer baulichen Nutzung der Erdoberfläche und deren Veränderung betreffen. Dies geschieht im Interesse der Allgemeinheit (z.B. die städtebauliche Entwicklung einer Gemeinde), was aber nicht ausschließt, dass sich hieraus subjektiv-öffentliche Rechte ergeben, die dem Schutz des einzelnen dienen. So hat der einzelne beispielsweise einen Anspruch darauf, dass Gefahren vom Nachbargrundstück minimiert werden (Bsp.: Brandwand). Das baurechtliche Rücksichtnahmegebot folgt aus der Sozialpflichtigkeit des Eigentums und kann teilweise zu einer Überlappung mit dem privatrechtlichen Interessenfokus der §§ 903 ff. BGB führen.

Was ist eine Bauvoranfrage?

Ziel der Bauvoranfrage ist eine verbindliche Auskunft über Teilfragen eines durchzuführenden Baugenehmigungsverfahrens, in der Regel über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens.

Die Behörde trifft dabei eine verbindliche Auskunft darüber, dass dem Vorhaben im Zeitpunkt der Verbescheidung bestimmte Gründe nicht entgegenstehen. In Bezug auf die folgende Baugenehmigung besteht eine dreijährige Bindungsfrist der Behörde. Ist Gegenstand der Voranfrage ausschließlich die bauplanungsrechtliche Seite eines Vorhabens, so spricht man von einer Bebauungsgenehmigung.

Der Inhalt des Bauvorbescheides wird dann nachrichtlich in die Baugenehmigung übernommen. Eine Anfechtung des späteren Bescheides ist insofern ausgeschlossen. Wie bei der Erteilung der Genehmigung selbst hat der Antragsteller einen Anspruch auf den Vorbescheid, wenn diesem Antragsgegenstand die zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht widersprechen.

Mit der Bauvoranfrage ist keine Baufreigabe verbunden. Dies bedeutet, dass der Bauherr keinesfalls mit dem Bau beginnen darf. Baut er dennoch, ist die Anlage zumindest formell illegal, da ihr die nötige Baugenehmigung fehlt.

Was ist eine Nutzungsuntersagung?

Die Baugenehmigungsbehörde hat die Möglichkeit, die Nutzung einer baulichen Anlage zu untersagen, wenn eine (bauliche) Anlage im Widerspruch zu öffentlich rechtlichen Vorschriften genutzt wird (§ 80 S.2 SächsBO).

Die Nutzungsuntersagung ist im Verhältnis zur Beseitigungsanordnung (§ 80 S.1 SächsBO) die weniger eingreifende Maßnahme. Daher sind an die Untersagung geringere Anforderungen zu stellen. Eine Nutzung kann bereits dann untersagt werden, wenn einer genehmigungspflichtigen Anlage die erforderliche Genehmigung fehlt (formelle Illegalität).