Die nachfolgenden FAQ beziehen sich lediglich auf Wohnraummietverhältnisse.

Häufige Fragen zum Mietrecht

1. Welche Kosten zählen zu den Betriebskosten?
2. Wie trägt der Mieter die Betriebskosten?
3. Wie muss der Vermieter über die Betriebskostenvorauszahlungen und die entstandenen Betriebskosten abrechnen?
4. Wann ist über die Betriebskosten abzurechnen?
5. Kann man Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung erheben?
6. Wann ist die Kaution zur Rückzahlung fällig?
7. Mit welcher gesetzlichen Frist kann ordentlich gekündigt werden?
8. Wann ist eine Regelung im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen wirksam?
9. Was ist eine Eigenbedarfskündigung?
10. Wann darf ich meine Miete mindern?

Welche Kosten zählen zu den Betriebskosten?

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück laufend entstehen.(§ 1 Abs.1 S.1 BetrKV). Hierzu zählen die unter § 2  der Betriebskostenverordnung aufgezählten Kosten, u. a. die Kosten der Versorgung mit Heizwärme und Warmwasser, der Straßenreinigung und Müllabfuhr, der laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (Grundsteuer), etc.

Wie trägt der Mieter die Betriebskosten?

Dies muss im Mietvertrag vereinbart werden (§ 556 BGB). Hier gibt es unterschiedliche Regelungsmöglichkeiten. Üblicherweise zahlt der Mieter monatliche Betriebskostenvorauszahlungen, über die der Vermieter dann jährlich abrechnet. Bei dieser Abrechnung ergibt sich entweder ein Guthaben zugunsten des Mieters, nachdem er mithin mehr Vorauszahlungen als tatsächlich entstandene Kosten gezahlt hat, oder aber eine Nachzahlung, nach der er zu wenig Vorauszahlungen geleistet hat. Möglich ist aber auch die Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale, mit deren monatlicher Zahlung sämtliche Betriebskosten, egal ob deckend oder nicht, abgegolten sind. Eine Abrechnung erfolgt dann vermieterseitig nicht.

Wie muss der Vermieter über die Betriebskostenvorauszahlungen und die entstandenen Betriebskosten abrechnen?

Nach der Rechtsprechung muss der Vermieter eine geordnete und nachvollziehbare Übersicht über die Gesamtkosten, den Umlageschlüssel und den Anteil des Mieters für sämtliche Betriebskostenpositionen, die der Vermieter geltend macht, erstellen.

Wann ist über die Betriebskosten abzurechnen?

Über die Betriebskostenvorauszahlungen ist jährlich abzurechnen (§ 556 Abs.3 BGB). Dabei bedarf es nicht unbedingt des Kalenderjahres. Der Zwölfmonatszeitraum muss jedoch eingehalten werden. Die Abrechnung ist dabei dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Anderenfalls ist sie verspätet, so dass der Vermieter Nachzahlungsforderungen nicht mehr geltend machen kann. Guthaben muss der Vermieter auch nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist an den Mieter erstatten.

Kann man Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung erheben?

Ja. In diesem Fall muss innerhalb von einem Jahr nach Zugang der Betriebskostenabrechnung ein Widerspruch durch den Mieter erfolgen, der hinsichtlich einzelner Positionen begründet werden muss. Das Wort „Widerspruch“ stellt keinen qualifizierten Widerspruch dar und befähigt den Vermieter daher nicht, etwaige Korrekturen vorzunehmen. In jedem Fall sollte der Mieter auch auf die Einsicht in die Unterlagen bestehen.Umstritten ist, ob der Vermieter dem Mieter die Unterlagen zusenden muss, oder ob eine Einsichtnahme in den Geschäftsräumen des Vermieters ausreichend ist. Bei einer Vorortvermietung kann die Belegeinsicht in den Räumlichkeiten des Vermieters erfolgen., Befindet sich der Vermieter nicht vor Ort, hat der Mieter möglicherweise einen Anspruch auf Übersendung von Kopien.

Wann ist die Kaution zur Rückzahlung fällig?

Der Mieter kann nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kautionsrückzahlung dann verlangen, wenn er die Wohnung an den Vermieter zurückgegeben hat und keinerlei Ansprüche des Vermieters mehr ausstehen. Für die Rückzahlung steht dem Vermieter eine angemessene Zeit zu, innerhalb derer er über die Kaution abzurechnen hat. Auch wenn gesetzlich keine starre Frist hierfür festgelegt ist, stehen nach der Rechtsprechung dem Vermieter maximal sechs Monate zu. Ein Einbehalt der Kaution kann auch über die sechs Monate hinaus noch vorgenommen werden, wenn noch eine Betriebskostenabrechnung aussteht, die innerhalb der sechs Monate nicht erfolgen muss. Es darf jedoch nur ein angemessener (Teil-)Einbehalt, in der Regel entsprechend der Höhe der letzten Nachzahlungsforderung, erfolgen.

Mit welcher gesetzlichen Frist kann ordentlich gekündigt werden?

Die gesetzliche Kündigungsfrist für die ordentliche Kündigung beträgt für Mieter und Vermieter 3 Monate (§ 573c BGB). Sie ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfristen für den Vermieter verlängern sich nach 5 und 8 Jahren seit Überlassung des Wohnraums um jeweils 3 Monate (§ 573c Abs.1 S.2 BGB) und darüber hinaus wenn ihm eine erleichtere Kündigung nach § 573 a BGB zusteht. 
Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter ist nur wirksam, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Holen Sie sich hierzu anwaltlichen Rat, um die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung prüfen zu lassen.

Wann ist eine Regelung im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen wirksam?

In Mietverträgen finden sich üblicherweise Regelungen, dass der Mieter Schönheitsreparaturen an der Mietsache vorzunehmen hat. Solche Regelungen sind immer wieder Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen und führen häufig zu Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. Gerade in älteren, aber auch neuen Mietverträgen, finden sich häufig unwirksame Klauseln. 
Von zentraler Bedeutung ist, dass für die Durchführung von Schönheitsreparaturen keine sog. „starren Fristen“ im Mietvertrag festgelegt werden. In einem solchen Fall ist die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam mit der Folge, dass dieser keine Schönheitsreparaturen leisten muss. 

Auch bezüglich des Umfangs der Schönheitsreparaturen besteht häufig Streit.
Lassen Sie sich vor Abschluss eines Mietvertrages hierzu entsprechend beraten.

Was ist eine Eigenbedarfskündigung?

Eigenbedarf des Vermieters ist nach § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB ein berechtigtes Interesse für eine ordentliche Kündigung und somit als Kündigungsgrund zulässig. Eigenbedarf ist anzunehmen, wenn der Vermieter die Mieterwohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts zu Wohnzwecken benötigt. „Benötigen“ bedeutet, dass der Vermieter sachlich gerechtfertigte Gründe für den Eigenbedarf nennen muss.

Wann darf ich meine Miete mindern?

Das Recht auf Mietminderung setzt einen Mangel der Mietsache voraus, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert. Für die Dauer, in der die Tauglichkeit aufgehoben oder gemindert ist, kann die Zahlung einer gekürzten Miete berechtigt sein. Das Recht auf Mietminderung entsteht dann automatisch, d. h. es muss weder beantragt noch genehmigt werden.Über das Vorliegen der Voraussetzungen und insbesondere die Höhe einer Mietminderung wird häufig gestritten. Dies muss in jedem Einzelfall gesondert betrachtet werden. Hier sollten sich sowohl Vermieter als auch Mieter frühzeitig fachkundigen Rat einholen.